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Los Centros Comerciales en Brasil

Las perspectivas para Brasil, a pesar de la recesión económica mundial, son interesantes y su industria de centros comerciales está en pleno crecimiento, traduciéndose ello en un fuerte rendimiento para la economía local, según el Consejo Brasileño de Centros Comerciales.

Un estudio realizado en algunas ciudades de la tierra carioca concluyó que la apertura de nuevos centros comerciales incide positivamente en áreas económicas como inmobiliarias, impuestos, bienes raíces y mercado de valores. La industria de los centros comerciales de Brasil ha crecido rápidamente y se espera que siga mostrando buenos resultados en el futuro.

Un estudio encargado por la Asociación Brasilera de Centros Comerciales (ABRASCE), consideró que la apertura de un nuevo centro comercial contribuye a la economía local muy significativamente promoviendo beneficios para inmobiliarias, recaudación de impuestos, bienes raíces, mercado de valores y obviamente la creación de nuevos establecimientos con los efectos comerciales que representan estos emprendimientos.

Este estudio analizó los resultados para el 2008, midiendo la contribución que los centros comerciales hacen a las economías locales y reveló interesantes informaciones como que este sector no sólo da buenos resultados y ha crecido rápidamente en los últimos años sino que la tendencia continuará a pesar de la recesión económica en muchos mercados internacionales.

Auge económico

Brasil es el país más grande de América del Sur, con un población de 190 millones de personas y un Producto Interno Bruto (PIB) de 1,313 billones de dólares en 2007, representando un 54% de PIB total de América del Sur. En los últimos años, y especialmente desde 2005, este país ha gozado de mayor estabilidad macroeconómica que en el pasado. El crecimiento del PIB ha sido fuerte, llegando a 5,4% en 2007 y además observándose un incremento del 2% para los de los ingresos de los hogares en 2008. Otros indicadores económicos favorables son la gran disponibilidad de crédito, la significativa alza de las ventas al por menor y el control de desempleo y la inflación.

Un hecho económico notable es que los ingresos de los hogares de más bajos recursos y de clase media han registrado un rápido aumento e indica el Instituto Brasileño de Geografía e Estadística (IBGE), que alrededor de 20 millones de nuevos consumidores se han sumado a la clase media y muestras una gran voluntad de compra; reportándose que el poder adquisitivo de ese segmento social aumentó en promedio un 18% en los últimos cuatro años. En todo caso, y pese a la recesión mundial, recientes informes mantiene que la economía brasilera se ha mantenido en pie e incluso el Producto Interno Bruto (PIB) se contrajo un 0,8% en este primer trimestre del 2009, representando una baja ante las cifras registradas en 2008; lo que significa que Brasil continua con buenas señales económicas y por consecuencia sigue siendo uno de los mejores mercados comerciales de la región.

Fuerte crecimiento

El primer centro comercial en Brasil se llamó Centro Comercial Iguatemi, abierto en 1966 en São Paulo, la ciudad más grande de dicho país y con una población de 11 millones de personas. Sin embargo, como industria, el desarrollo de los centros comerciales no despegó sino hasta la década de 1980, siendo en los 90 y la primera década de este siglo cuando se evidencia un verdadero auge en este sector económico. Actualmente es tan importante esta área comercial en el país carioca, que representa el 18% del total de las ventas nacionales, señalan cifras oficiales de Instituto Brasileño de Geografía y Estadística – IBGE – obviamente excluyendo las ventas al por menor de petróleo y gas. El vecino país, tiene gran potencial de crecimiento, en comparación a otros mercados, en varios segmentos y en las ventas al por menor en particular; porque existe una población joven, que no reprime la demanda y mejora gradualmente su poder adquisitivo. ¨

La fortaleza del sector se refleja con más consistencia en 2008 cuando logra tener 377 centros comerciales, es decir, una zona comercial aproximada de 8,7 millones de metros cuadrados; al igual que reporta aproximadamente 325 millones de visitantes cada mes y ventas de hasta unos 65 millones de reales, alrededor de 28 millones de dólares.

Otro dato fundamental es que 56% de los centros comerciales del gran país sureño, están ubicados en las capitales de los estados y en las ciudades con mayor población, dado el grado de desarrollo en áreas metropolitanas. Esta ubicación estratégica responde a que los promotores del sector hace algunos años comenzaron a buscar nuevos mercados y construir centros en ciudades secundarias y ya para el año pasado, casi la mitad del porcentaje total de malls se encontraba ubicado en tales urbes estatales. La mayoría de centros de compras se encuentran en la región sureste, donde el Producto Interno Bruto, el poder adquisitivo y el número de población es mayor.

Estos avances que experimentó la industria, obviamente se tradujo en un fuerte rendimiento que según apuntan las investigaciones llevadas a cabo por TNS InterScience, que implica un ascenso en las ventas de un 12,1% de enero a noviembre de 2008; cifra que coincide con ABRASCE que también estima que el crecimiento ronda dicho porcentaje.

Impacto positivo

Una combinación de todos estos factores prevé un futuro brillante para la industria de centros comerciales en 2009 y hasta más allá. Brasil sigue siendo uno de los mejores mercados latinoamericanos al por menor y el de más establecimientos en shopping centers.

Las altas perspectivas del sector también trae avance a las economías locales ya que representan una parte importante porcentual de las ventas al por menor y su participación se espera que siga consolidándose gracias al repunte de los niveles de ingresos y de diversas clases socioeconómicas que crecen y pueden comprar en el sector minorista.

Otros elementos de crecimiento que elevan la actividad comercial relacionada a los malls es que existen mayores ingresos fiscales, más altos valores inmobiliarios y la tendencia a la creación de empleo en el sector minorista.

En general, se acepta que un nuevo centro comercial incide positivamente en la economía local mediante el aumento de impuestos, bienes raíces, valores y oportunidades de empleo. Sin embargo, el alcance de estos beneficios nunca se ha cuantificado en Brasil hasta agosto de 2008, cuando ABRASCE comisionado del Instituto de Pesquisas e Desenvolvimento Mercado (IPDM) determinó llevar a cabo algunas investigaciones. Este estudio se realizó en determinadas ciudades y pueblos de aproximadamente el mismo tamaño (no superior a 350.000 habitantes) y con similares perfiles sociales y económicos. La hipótesis de este grupo de trabajo era que la apertura de un centro de compras se traduciría en un aumento de la actividad inmobiliaria y los ingresos fiscales, no sólo por el mayor número de nuevas tiendas en la ciudad o el pueblo, sino también por los valores inmobiliarios en la zona alrededor del desarrollo comercial.

El estudio mostró que Imposto Predial, Territorial e Urbano (IPTU) que los ingresos (inmuebles urbanos y territorio de impuestos) ampliaron en promedio un 31% en ciudades y pueblos con un nuevo centro comercial, mientras que en ciudades y pueblos sin nuevos centros de compras, sólo alcanzó el 20% de aumento. Para evaluar los cambios en los valores de bienes raíces, este análisis observó que los precios medios de los dos edificios de viviendas años antes y después del centro comercial abierto.

La ciudad de Ponta Grossa, en el estado sureño de Paraná es un buen ejemplo de la medida en que valores inmobiliarios aumentaron tras la apertura de un centro comercial. Palladium Shopping Center abrió sus puertas en Ponta Grossa en 2003. El promedio de precios de inmobiliarias subió un 4% en 2002, cuando el mall estaba todavía en construcción. En 2003, el año que aperturó el centro, los precios eran un 38% superior a lo que habían sido en 2001 y continuaron aumentando significativamente en 2004 y 2005. También se mostró que las ciudades y pueblos con los nuevos centros comerciales había elevado la media de empleo un 24% más. Además de la creación de empleos formales, la oferta de formación es también un importante beneficio social, ya que mejora la calidad y nivel de destreza de los trabajos.

Comúnmente se cree que la apertura de un centro comercial se traduce en disminución de las ventas en las tiendas existentes en el mismo mercado, e incluso en el cierre de tiendas, sin embargo, el estudio de ABRASCE llegó a conclusiones opuestas: Cuando se inicia un centro comercial en un mercado, la actividad minorista en otras partes de ese mercado aumenta. Sustentando esta premisa encontraron que el número de los establecimientos comerciales en las ciudades y pueblos con nuevos desarrollos comerciales mostraron un aumento del 17%, mientras en espacios urbanos, sin un centro comercial tan sólo creció un 8%.

La conclusión de todo este movimiento de la industria manifiesta, que efectivamente, el incremento de los establecimientos en centros comerciales origina un círculo virtuoso de aumento de empleo y, por tanto, poder adquisitivo de los consumidores y ello, es la mejor señal del impacto positivo en cualquier economía. Cuadro Nuevas fuentes de capital Hasta la década de 1990, la obtención de financiamiento fue un importante desafío para los empresarios. La mayoría de centros comerciales fueron desarrollados con capital propio.

El capital externo fue limitado durante el período comprendido entre el 2000 a 2005. Recientemente, la situación cambió dramáticamente cuando los grupos internacionales comenzaron a invertir en Brasil en bienes raíces y en los mercados de capital abierto.

Por ejemplo, en 2005 el crecimiento general adquirido a través de la participación en Nacional Iguatemi y se formo el grupo Aliansce. En los siguientes años, otros actores internacionales siguieron esta estrategia: – Cadillac Fairview (46% de las acciones de Multiplan), – DDR (Sonae), Ivanhoe Cambridge (Ancar), – GP de Inversiones (BR Malls), Kimco (REP) y CBL (Tenco). – Brascan (Brookfield) adquirió un grupo brasileño, Rede Plaza, en fin de aumentar su participación Entre 2005 y 2008, la inversión de los actores internacionales estuvo alrededor de 3,7 mil millones de dólares en el sector de los centros comerciales.

Además, existen cinco actores nacionales en esta industria BR Malls, Iguatemi, Multiplan, General Compras y JHSF los que entraron en el mercado de capitales en 2007 y estas ofertas plantearon 2 mil millones de dólares, de nuevo capital a través de la bolsa de valores local.

La industria ha utilizado este nuevo capital para financiar crecimiento en forma de proyectos de expansión de centros existentes y adquisiciones. Doce nuevos centros comerciales se abrieron durante el año 2008 y para finales de ese mismo año, fueron 24 los centros comerciales desarrollados con financiamiento nacional y otros 22 proyectos tienen aperturas previstas para 2010 o 2011.

ABRASCE fortalece la industria

El Consejo Brasileño de Centros Comerciales – ABRASCE- tiene una amplia participación que incluye centros de compras, desarrolladores, administradores, proveedores de servicios, estudiantes y profesionales implicados en la industria de centros comerciales de Brasil.

Su objetivo es promover y fortalecer esta área comercial en el país carioca, logrando interacción con asociados de la industria, agencias gubernamentales, instituciones financieras, sindicatos, colegios profesionales asociaciones y articulando objetivos, actividades y resultados. Esta asociación se ha convertido en un valioso foro para la promoción de ideas y la creación de oportunidades para los líderes empresariales y ejecutivos.